Venda de 25% do Shopping Uberaba para viabilizar expansão é concluída; entenda

Parte do montante será utilizado para viabilizar a realização da primeira fase do plano de expansão do mall

O fundo de investimento imobiliário (FII) HSI Malls concluiu a venda de 25% do Shopping Uberaba para o Kinea Hedge Fund no valor de R$ 146,24 milhões. A transação irá viabilizar a realização da primeira fase do projeto de expansão do mall no Triângulo Mineiro.

A negociação também inclui o espaço do Deck Parking e a área adicional do complexo que, atualmente, está locada para uma operação da rede Bretas Supermercados, ambos os imóveis adquiridos pelo fundo administrado pela gestora HSI em outubro deste ano.

De acordo com o compromisso de compra e venda (CCV) firmado pelos dois fundos de investimentos, o pagamento será realizado em quatro parcelas, que serão ajustadas conforme a variação positiva do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) entre a data de fechamento e os dias de recebimento pelo fundo. O processo funcionará da seguinte maneira:

• primeira parcela (à vista): 35% do preço na data do fechamento, equivalente a R$ 51,184 milhões;
• segunda parcela: será paga até o sexto mês após a data de fechamento; sendo 11,67% do valor de aquisição, o equivalente a R$ 17.066.208,00;
• terceira parcela: será paga até o 18º mês; sendo 11,66% do preço, o equivalente a R$ 17.051.584,00;
• quarta parcela: será paga até o 45º mês após a data de fechamento da negociação; sendo 30% do preço de aquisição, o equivalente a R$ 43,872 milhões.

Conforme fato relevante divulgado pelo FII, nessa segunda-feira (25), o valor da transação deverá gerar um cap rate de 8%, calculado com base no Net Operating Income (NOI) projetado para os próximos 12 meses.

Quanto ao impacto dessa negociação nos rendimentos do fundo, a estimativa é que a conclusão da transação, subtraindo os custos envolvidos no negócio, possa gerar um ganho de capital de R$ 42.560.096,56. Esse montante é o equivalente a R$ 2,05 por cota, sem considerar a correção monetária das parcelas futuras.

A transação entre o HSI Mall e o fundo gerido pela Kinea Investimentos, empresa ligada ao banco Itaú, também viabilizará a realização da primeira das três etapas previstas no plano de expansão do Shopping Uberaba.

A previsão é que a gestora HSI utilize parte dos recursos da venda para o financiamento dessa fase inicial do projeto.

A primeira fase deve gerar uma adição de 4.081 metros quadrados (m²) de Área Bruta Locável (ABL) ao centro comercial. Também é esperado um adicional de R$ 13,6 milhões de NOI ao shopping mineiro, o que representa um yield on cost estimado de 15,8%.

No total, o plano, desenvolvido em três etapas, deve proporcionar uma adição de 21.660 m² de ABL ao empreendimento, passando de 25.111 m² para 46.771 m², com yield on cost de 15,2% ao ano (a.a.).

O projeto também prevê uma possível quarta fase voltada para o desenvolvimento de imóveis no modelo mixed use. Apesar de não representar um acréscimo de ABL ao shopping, eles poderão gerar ganhos adicionais de resultado para o fundo por meio de permuta financeira do terreno aos desenvolvedores.

Shopping Uberaba está no limite de ocupação

Conforme fato relevante divulgado no dia 11 de novembro, o mall já está no limite de ocupação, chegando a 97,5% em setembro deste ano, e segue apresentando alta demanda comercial.

Em entrevista ao Diário do Comércio no início deste mês, o diretor-geral da Alqia, empresa do grupo HSI responsável pela operação do Shopping Uberaba, Fred Youssef, afirmou que um dos principais objetivos do plano de expansão é poder atender à crescente demanda por novas lojas na área do empreendimento comercial.

Apesar do fato de que quase todo o projeto de expansão está encaminhado, ainda não há uma data determinada para o início das obras no empreendimento. No entanto, Youssef garantiu que a empresa manterá os cotistas e o mercado informados sobre o progresso do plano.

“Reiteramos que a gestão acredita firmemente que a expansão trará valor significativo para todos, clientes, lojistas e cotistas do HSI Malls, e será executada assim que viabilizada”, conclui.